Projektovanje objekata

Prema potrebama klijenata, da svoju zamisao pretvore u što funkcionalniju celinu, u mogućnosti smo  da ponudimo izradu sledećih vrsta projekata:

  • Projekat novog objekta
  • Projekat rekonstrukcije, dogradnje, adaptacije i sanacije postojećeg objekta

Sam izraz projekat ili projekt je jedinstveni i neponovljiv proces, baziran na odredjenim parametrima, sa ciljem da se zadovolje odredjeni uslovi i sastoji se  iz niza aktivnosti sa tačno definisanim vremenskim intervalom za njihovo preduzimanje, uz korišćenje različitih resursa (kako ljudskih, tako i finansijskih, materijalnih  i drugih). Svaka od planiranih aktivnosti unutar jednog projekta ima za cilj zadovoljenje ukupnih potreba klijenta, ali sama aktivnost ne predstavlja klijentov cilj, već segment ka realizaciji kompletne ideje.  
S druge strane, projektovanje u inženjersko – gradjevinskom smislu predstavlja skup aktivnosti koje proizilaze iz potrebe da se realizuje jedna ideja, posmatrana kroz prizmu više različitih, a potrebnih inženjerskih zahvata, koji se oblikuju kroz zasebne projekte, medjusobno uskladjene i od strane glavnih projektanta potvrdjene.

PROJEKAT NOVOG OBJEKTA

Projekat novog objekta predstavlja kompleksan proces, koji je jos u startu, potrebno jasno i precizno definisati kroz Projektni zadatak. Taj zadatak predstavlja polaznu osnovu za izradu projekata i kroz njega klijent, u saradnji sa projektantom, formalno definiše svoje težnje, ideje i zamisli. Iz tog razloga, kako bi se lakše sporazumeo sa stručnim licem, klijent bi trebao biti upoznat sa odredjenim terminima.

Izgradnja predstavlja skup radnji koje obuhvataju: prethodne radove, izradu i kontrolu tehničke dokumentacije, pripremne radove za građenje, građenje objekta, stručni nadzor u toku građenja objekta i njegovu tehničku kontrolu nakon izvedbe istog.
Objekat jeste građevina spojena sa tlom, izvedena od svrsishodno povezanih građevinskih proizvoda, odnosno građevinskih radova, koja predstavlja fizičku, funkcionalnu, tehničko-tehnološku ili biotehničku celinu (zgrade, pomoćni objekti, javni objekti, ekonomski objekti, inženjerski objekti i sl.), koji može biti podzemni ili nadzemni.
Zgrada jeste objekat sa krovom i spoljnim zidovima, izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, a namenjena je za stanovanje, obavljanje neke delatnosti ili za smeštaj i čuvanje životinja, robe, opreme za različite proizvodne i uslužne delatnosti i dr. Zgradama se smatraju i objekti koji imaju krov, ali nemaju (sve) zidove (npr. nadstrešnica), kao i objekti koji su pretežno ili potpuno smešteni ispod površine zemlje (skloništa, podzemne garaže i sl.);
Pomoćni objekat jeste objekat koji je u funkciji glavnog objekta, a gradi se na istoj parceli na kojoj je sagrađen ili može biti sagrađen glavni stambeni, poslovni ili objekat javne namene (u pomoćne objekte spadaju: garaže, ostave, septičke jame, bunari, cisterne za vodu i sl.);
Objekti javne namene su objekti namenjeni za javno korišćenje i mogu biti: objekti javne namene u javnoj svojini po osnovu posebnih zakona (linijski infrastrukturni objekti, objekti za potrebe državnih organa, organa teritorijalne autonomije i lokalne samouprave itd.) i ostali objekti javne namene koji mogu biti u svim oblicima svojine (bolnice, domovi zdravlja, domovi za stare, objekti obrazovanja, otvoreni i zatvoreni sportski i rekreativni objekti, objekti kulture, saobraćajni terminali, pošte i drugi objekti);
Ekonomski objekti jesu: objekti za gajenje životinja (staje za gajenje konja, štale za gajenje goveda, objekti za gajenje živine, koza, ovaca i svinja, kao i objekti za gajenje golubova, kunića, ukrasne živine i ptica); prateći objekti za gajenje domaćih životinja (ispusti za stoku, betonske piste za odlaganje čvrstog stajnjaka, objekti za skladištenje osoke); objekti za skladištenje stočne hrane (senici, magacini za skladištenje koncentrovane stočne hrane, betonirane silo jame i silo trenčevi), objekti za skladištenje poljoprivrednih proizvoda (ambari, koševi), ribnjaci, krečane, ćumurane i drugi slični objekti na poljoprivrednom gazdinstvu (objekti za mašine i vozila, pušnice, sušionice i sl.);
Inženjerski objekti su svi ostali objekti koji nisu zgrade: železnice, putevi, mostovi, aerodromske staze, cevovodi, komunikacioni i električni vodovi i dr.;

Nakon oformljenog Projektnog zadatka, arhitekta može preciznije utvrditi kategoriju  tj. klasu objekta, a sve to na osnovu Pravilnika o klasifikaciji  objekata. Prema ovom pravilniku, objekti različitih klasa se, za potrebe definisanja sadržaja tehničke dokumentacije, razvrstavaju u sledeće kategorije:

A zgrade - nezahtevni objekti

(Izdvojeni objekti za stanovanje ili privremeni boravak do 400m2 i P+1+Pk(Ps); stalno natkrivena skladišta sa manje od tri zida do 1500m2; Ostave za bicikle;Telefonske govornice; Staje za stoku i živinarnici do 600m2; Ambari, koševi, trapovi, staklenici, vinarije, vinski podrumi i dr. do 600m2; Garaže, hangari i druge zgrade za smeštaj poljoprivrednih mašina i alata, kao i ostale poljoprivredne pomoćne zgrade do 600m2;Grobnice sa spomenicima ili bez spomenika;…)

B zgrade - manje zahtevni objekti

(Izdvojeni objekti za stanovanje ili privremeni boravak do 2000m2 i P+4+Pk(Ps); Kuće u nizu do 2000m2 i P+4+Pk(Ps); Zgrade za stanovanje zajednica do 400m2 i P+2; Hoteli i slične zgrade za kratkotrajni ili duži boravak i ishranu do 400m2 i P+2; Poslovne zgrade do 400m2 i P+2; Zgrade za trgovinu na veliko i malo do 400m2 i P+1; Radionice do 400m2; Zatvorena skladišta do 1500m2 i P+1; Natkrivena skladišta preko 1500m2; Staje za stoku i živinarnici do 4.000m2 i visine do 25m; Silosi, ambari, koševi, trapovi, staklenici, vinarije, vinski podrumi i dr. do 4000m2 i visine do 25m; Garaže, hangari i druge zgrade za smeštaj poljoprivrednih mašina i alata, kao i ostale poljoprivredne pomoćne zgrade do 4000m2 i visine do 25m; Nastrešnice na autobuskim stanicama, javni klozeti, perionice itd.; Prostorije za ispraćaj preminulih do 200m2;…

V zgrade - zahtevni objekti

(Izdvojeni objekti za stanovanje ili privremeni boravak preko 2000m2 i P+4+Pk(Ps); Kuće u nizu preko 2000m2 i P+4+Pk(Ps); Zgrade za stanovanje zajednica preko 400m2 i P+2; Hoteli i slične zgrade za kratkotrajni ili duži boravak i ishranu preko 400m2 i P+2; Poslovne zgrade preko 400m2 i P+2; Zgrade za trgovinu na veliko i malo do 400m2 i P+1; Zgrade za komunikacije, stanice, terminali i slične zgrade; Samostalne zgrade garaža (nadzemne i podzemne) i parkirališta; Industrijske zgrade; Radionice preko 400m2 i P+1; Hladnjače; Zatvorena skladišta preko 1500m2 i P+1; Zgrade za kulturno-umetničku delatnost i zabavu; Muzeji i biblioteke; Školske zgrade i zgrade za naučnoistraživačke delatnosti; Sportske dvorane; Bolnice i ostale zgrade za zdravstvenu zaštitu; Staje za stoku i živinarnici preko 4.000m2 i visine preko 25m; Silosi, ambari, koševi, trapovi, staklenici, vinarije, vinski podrumi i dr. preko 4000m2 i visine preko 25m; Garaže, hangari i druge zgrade za smeštaj poljoprivrednih mašina i alata, kao i ostale poljoprivredne pomoćne zgrade do 4000m2 i visine do 25m; Istorijski ili zaštićeni spomenici; Zatvori, kaznenopravni centri i sl.; Crkve, kapele, džamije, sinagoge, katedrale itd.; Prostorije za ispraćaj preminulih preko 200m2

G - inženjerski objekti

(Rezervoari i cisterne; Rezervoari za naftu i gas; Silosi za cement i druge suve agregate; Saobraćajna infrastruktura; Cevovodi, komunikacioni i električni vodovi; Složene industrijske gradjevine; Sportski tereni i pripadajući objekti )osim zgrada); Zabavni parkovi, kao i dr. građevine na otvorenom, uključujući i građevine na brdskim terenima (skijaške staze i liftovi, sedeće žičare itd.), igrališta za golf, sportska uzletišta, hipodromi, objekti koji se pretežno koriste za vodene sportove, oprema na plažama; Pristaništa u marinama; Javni vrtovi i parkovi, ZOO vrtovi i botaničke bašte; Vojni objekti (utvrđenja, stražare, bunkeri, strelišta, centri za vojno testiranje); Objekti drugde neklasifikovani, uključujući mesta za lansiranje satelita; Odlagalište smeća (deponije),..

U zavisnosti od pomenutih kategorija i klasa objekata, za izvodjenje radova na izgradnji NOVOPROJEKTOVANIH OBJEKATA (pored niza neophodnih akta), potrebno je od nadležnih organa dobiti i onaj jedan – najbitniji:

  • Gradjevinsku dozvolu

Potrebna je za radove na izvodjenju objekata svih kategorija, ali sama sadržina projekta za građevinsku dozvolu  zavisi od stepena složenosti objekta, odnosno od kategorije objekta utvrđene Pravilnikom o klasifikaciji objekata (PKO), pa u zavisnosti od utvrđene kategorije imamo da je:

  • Za objekte kategorije A potreban: projekat arhitekture sa izjavom odgovornog projektanta da objekat ima odgovarajuću nosivost i stabilnost
  • Za objekte kategorije B potrebni: projekat arhitekture i projekat konstrukcije objekta, kao i tehnički opis instalacija;
  • Za objekte kategorije V potrebni: projekat arhitekture i projekat konstrukcije, projekti instalacija, kao i projekti svih oblasti koji su relevantni za predmetni objekat i ispunjenje osnovnih zahteva za objekat;
  • Za objekte kategorije  G potrebni: projekti odgovarajućih oblasti koji su relevantni za predmetni objekat i ispunjenje osnovnih zahteva za objekat.

  ***Napomena:
         U okviru projekata za Gradjevinsku Dozvolu podrazumeva se i da je potrebno odraditi sve neophodne elaborate propisane Zakonom.
         Situacioni planovi rade se na geodetskim podlogama, overenim od strane registrovane geodetske organizacije.

  • Rešenje o odobrenju izvodjenja radova
    Potrebno je za: radove na izgradnji pomoćnih i ekonomskih objekata,građenje zidanih ograda i td.

Da bi se ova dozvola tj. rešenje dobilo, neophodno je pripremiti odredjenu tehničku dokumentaciju. U pripremi ove dokumentacije, a u zavisnosti od zahtevnosti planiranog objekta, pored arhitekte, mogu učestvovati i urbanisti, gradjevinski inženjeri, mašinski inženjeri, inženjeri elektrotehnike i drugi.

PROJEKAT REKONSTRUKCIJE, DOGRADNJE, ADAPTACIJE I/ILI SANACIJE POSTOJEĆEG OBJEKTA

Projekat rekonstrukcije, dogradnje, adaptacije i /ili sanacije postojećeg objekta, predstavlja tehničku dokumentaciju sa prikazom i opisom svih neophodnih radova koji su potrebni da bi došlo do promene izgleda, namene ili načina i kvaliteta funkcionisanja jednog objekta kao celine.

Kako  bi  smo  razumeli  šta nam je od tehničke dokumentacije potrebno da bi se krenulo  sa jednim od zahvata rekonstrukcije, dogradnje, adaptacije ili sanacije postojećeg objekta, potrebno nam je da prvo razumemo te  termine:

Rekonstrukcija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu u gabaritu i volumenu objekta kojima se utiče na ispunjavanje osnovnih zahteva za objekat, menja tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta ili povećava broj funkcionalnih jedinica, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija sa povećanjem kapaciteta;
Dogradnja jeste izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor van postojećeg gabarita objekta, kao i nadziđivanje objekta, i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu;
Adaptacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu, kojima se: vrši promena organizacije prostora u objektu, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog kapaciteta, a kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne menja spoljni izgled i ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja, zaštite od požara i životne sredine;
Sanacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se vrši popravka uređaja, postrojenja i opreme, odnosno zamena konstruktivnih elemenata objekta, kojima se ne menja spoljni izgled, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja i životne sredine i ne utiče na zaštitu prirodnog i nepokretnog kulturnog dobra, odnosno njegove zaštićene okoline, osim restauratorskih, konzervatorskih i radova na revitalizaciji;

U zavisnosti od pomenutih  zahvata,  za početak radova  na REKONSTRUKCIJI, DOGRADNJI, ADAPTACIJI I/ILI SANACIJI potrebno je od nadležnih organa dobiti jedan od sledećih dokumenata:

  • Gradjevinsku dozvolu
    Potrebna je za radove na dogradnji objekta
  • Rešenje o odobrenju izvodjenja radova
    Potrebno je za: rekonstrukciju, adaptaciju i/ili sanaciju objekata; Investiciono održavanje;Izvođenje radova na razdvajanju ili spajanju poslovnog ili stambenog prostora; Promenu namene objekta bez izvođenja građevinskih radova, kao i uz izvođenje građevinskih radova; Ugradnju unutrašnjih instalacija (gas, struja, voda, toplotna energija i sl.) u okviru postojećeg objekta; Uklanjanje prepreka za osobe  sa invaliditetom; građenje zidanih ograda i td

KORACI PRILIKOM PROJEKTOVANJA I IZVODJENJA OBJEKTA SU SLEDEĆI:​

  • Konsultacije sa arhitektom
  • Utvrđivanje uslova za građenje i izvođenje radova
  • Informacija o lokaciji
  • Formiranje projektnog zadatka
  • Skica sa izradom 3D modela (opciono je i dodatno se naplaćuje)
  • Idejno rešenje IDR
  • Lokacijski uslovi
  • Pribavljanje akta kojim se odobrava građenje ili izvođenje radova
  • Pribavljanje građevinske dozvole
  • Generalni projekat i prethodna studija opravdanosti (za objekte iz člana 133. ZPI i planske dokumente)
  • Idejni projekat i studija opravdanosti (za objekte iz člana 133. ZPI)
  • Projekat za građevinsku dozvolu PGD
  • Tehnička kontrola projekta za građevinsku dozvolu
  • Izvod iz projekta za građevinsku dozvolu
  • Imovinsko-pravni odnosi i ostvarivanje prava na izgradnju
  • Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta
  • Građevinska dozvola
  • Izmena građevinske dozvole i rešenja o odobrenju (po potrebi)
  • Pribavljanje rešenja o odobrenju izvođenja radova – ako za izgradnju nije potrebna gradjevinska dozvola
  • Idejni projekat IDP za radove koji se vrše na osnovu rešenja o odobrenju
  • Rešenje o odobrenju izvođenja radova
  • Izvođenje radova
  • Projekat za izvođenje PZI
  • Pribavljanje saglasnosti (po potrebi)
  • Prijava radova
  • Izvođenje radova
  • Stručni nadzor
  • Projektantski nadzor (opciono)
  • Završni koraci
  • Priključenje objekta
  • Projekat izvedenog objekta PIO
  • Tehnički pregled objekta
  • Upotrebna dozvola i upis prava svojine

***Napomena:

Posebni slučajevi zahtevaju drugačije korake prilikom projektovanja i izgradnje, a tu spadaju: Objekti i radovi koji se mogu izvoditi bez akta; Postavljanje i uklanjanje montažnih privremenih objekata; Izgradnja na osnovu privremene gradjevinske dozvole; Uklanjanje objekata.
Za izvodjenje radova na tekućem održavanju objekta ili stana; građenje jednostavnih objekata koji se grade na istoj katastarskoj parceli na kojoj je sagrađen glavni objekat  (a koji se izvode na način da ne ometaju redovno korišćenje susednih objekata); ploče za obaveštavanje površine do 6m² i druga oprema u zaštićenim prirodnim dobrima (prema odluci privrednog društva, javnog preduzeća, odnosno drugog pravnog lica koji upravlja tim prirodnim dobrom) i td.,  uglavnom nije potreban nikakav dokument od strane nadležnih organa, ali idalje se mora voditi računa o tome da sve bude odradjeno u zakonom definisanim okvirima.

CENE ARHITEKTONSKIH USLUGA

Cena arhitektonskih usluga variraju uzavisnosti od složenosti objekta, kompleksnosti lokacije i zahteva klijenata. Ona može biti dogovorena paušalno ili po kvadratu, pa je najbolje kontaktirati nas za detaljnije informacije i dogovore.

Cene arhitektonskih usluga za novoprojektovane objekte B i V kategorije dajemo na upit, jer kod ovakvih projekata često dolazi do raznih preplitanja sa projektantima ostalih struka, pa su potrebe za arhitektom i njegove obaveze u mnogome drugačije.

Cene arhitektonskih usluga, za NOVOPROJEKTOVANE OBJEKTE KATEGORIJE A su:

    • za površinu do 100m2 BRGP:  IDR – 420 eur/paušalno; PGD – 810 eur/paušalno;
    • za površinu preko 100m2 BRGP: IDR – 5 eur/m2; PGD – 9 eur/m2
  • Prostorno programska provera / Skica zonirane osnove objekta / linijsko zoniranje sadržaja – 2 eur/m2 BRGP
  • Predmer i predračun radova na izvodjenju novoprojektovanog objekta A kategorije, kreće se od 100 eur pa na više .
  • Podizanje dokumentacije na CEOP u svojstvu punomoćnika – 30 eur/zahtev, bez uračunatih taksi.
  • Tehnička kontrola projekta za gradjevinsku dozvolu – PGD je oko 10% ukupne vrednosti svih projekata (IDR, IDP, PGD) . Svaka naredna tehnička kontrola projekta obračunava se u vrednosti od 40% cene prve tehničke kontrole
  • Projektantski nadzor se obračunava kao vremenska nadoknada, a sve u dogovoru sa investitorom. Usluga traje do primopredaje objekta za korišćenje ( tj. do dobijanja upotrebne dozvole) i uglavnom je prisustvo arhitekte na gradilištu potrebno jednom nedeljno ( obično kada je i koordinacioni sastanak). 

Cene arhitektonskih usluga za projekte REKONSTRUKCIJE, DOGRADNJE, ADAPTACIJE I SANACIJE dobijaju se na upit, obzirom na činjenicu da nisu svi zahtevi iste kompleksnosti i obima potrebnih radova.

  • Grafički prilozi zatečenog stanja sa tehničkim opisom objekta kreću se od 1,2 eur/m2 BRGP pa naviše  i zavisi od kompleksnosti objekta
  • Predmer i predračun radova na izvodjenju rekonstrukcije, dogradnje, adaptacije, sanacije, kreće se od 85 eur pa na više.

Cena isporuke projekta u digitalnom, ”editabilnom” obliku obračunava se u visini od 5% ukupne cene tog projekta, koji se predaje naknadno investitoru.
***Napomena: Investitor takav oblik dokumentacije može koristiti samo u interne svrhe i ne može je reprodukovati. Dokumentacija se dostavlja na DVD-ju, flešci ili platformom poput WE transfer, Google drive i td.

Cena izrade 3D modela, vizuelizacija i render dodatno se naplaćuju. Videti stranu za tu vrstu usluga.
Izlazak na teren  i uzimanje mera dodatno se naplaćuju u zavisnosti od kilometraže i vremena provedenog na terenu. Videti stranu za tu vrstu usluga

CENE OSTALIH TROŠKOVA

Cene ostalih, neophodnih, pratećih i materijalnih troškova nastalih pri izvršenju ugovora, obračunavaju se posebno. Prilikom sklapanja ugovora sa klijentom definišu se i dodatna plaćanja, koja mogu biti ostvarena delimična ili u potpunosti, a podrazumevaju sledeće stavke:

  • Troškovi dodatnih primeraka celokupne tehničke dokumentacije (ukoliko investitor želi više od šest primeraka za koje važe normativi ovog cenovnika). Cena za dodatne primerke tehničke dokumentacije određuje se u zavisnosti od obima tehničke dokumentacije procenom ili sa dokazom o materijalnim troškovima i utrošenom vremenu za izradu dodatnih primeraka, tj. slobodno se nudi i ugovara.
  • Troškovi dodatnog umnožavanja jednog dela dokumentacije (na pr. tekstualog i/ili grafičkog dela; izrada fotografija);
  • Posebni poštanski i telekomunikacioni troškovi;
  • Prevođenje tehničke dokumentacije na strane jezike
  • Isplate za radove koje ne spadaju u osnovni obim po

***NAPOMENE:

  • Okvirni budžet poželjno je definisati još u fazi konsultacja, kako bi kasnije bilo što manje improvizacija
  • Procena investicione vrednosti (budzetiranje) vrši se u fazi PGD
  • Predmer i predračun radova za novoprojektovani objekat definiše se prilikom izrade PZI
  • Predmer i predračun radova formira se na osnovu tipskih cenovnika materijala i radova, što znači da prikazane cene u većoj ili manjoj meri mogu odstupati od ponuda, koje bi se dobile od, u datom trenutku izabranih izvođača radova.
  • 3D model, njegova vizuelizacija i render mogu se raditi u bilo kojoj fazi projektovanja, a preporučuje se da to bude pre Projekta za gradjevinsku dozvolu. Najčešće se izradjuje u fazi izrade Idejnog rešenja.
  • Projekat isporučen u digitalnom obliku, investitor može koristiti samo u interne svrhe i ne može ga reprodukovati. Dokumentacija se dostavlja na DVD-ju, flešci ili platformama poput ”WE transfer” , ”Google drive” i td.

     

  • Cene projekata ostalih struka nisu uračunate u cenu arhitektonskih usluga i one se dobijaju u zavisnosti od potreba za njima, a nakon konsultacija sa Arhitektom koji su to sve projekti potrebni za dobijanje Gradjevinske dozvole.Investitor može sam naći projektante ostalih struka ili to za njega može učiniti arhitekta i tako oformiti tim.
  • Cene izrade geodetskih podloga, zavise od cene usluga geodetskih organizacija i ne ulaze u cenu arhitektonskih projekata
  • Cena i izrada svih vrsta elaborata se vrši u skaldu sa usvojenim pravilnicima i ne ulazi u cenu izrade arhitektonskih projekata

     

  • Plaćanje se obično vrši u mesečnim ratama, odnosno po ispostavljenim situacijama u skladu sa Ugovorom i prema jasno utvrđenim fazama rada.
  • Uplata se vrši u dinarskoj protivvrednosti, prema srednjem kursu NBS-a.
  • Ponuda važi 15 dana, od trenutka dostavljanja zahteva za izradom ponude.
  • Poziv na broj za izradu projekta izgradnje, rekonstrukcije, dogradnje, adaptacije i/ili sanacije objekta treba biti:  2-PROJ-datum bez tačke (Na pr. 2-PROJ-562022, ako je datum uplate 5 jun 2022)

Ukoliko imate nekih nedoumica, pitanja ili su Vam potrebna dodatna objašnjenja, pozovite nas na 069 / 55 07 975 ili kontaktirajte putem mail-a: info@direkprojekt.com